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上半年超九成上市物企市值下滑 行业估值处低位,收并购热度下降明显

2023-07-28 02:01:04 来源: 每日经济新闻

受房地产行业下行影响,今年上半年的物业行业亦表现不佳。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年上半年,58家上市物业企业平均市值跌幅为22.06%。其中,市值下滑的物企达54家,占比93.1%;市值跌幅超过50%的有5家;跌幅在40%~50%的有8家;仅4家上市物企市值实现了正增长。

此外,上半年物业行业的收并购金额也在大幅下滑,累计披露的收并购金额约为25亿元,仅为去年同期的三分之一。


【资料图】

在多家机构及业内人士看来,“当前物业行业仍处于历史低位,但未来仍有发力空间。”

物企展开市值修复

受行业形势及关联方影响,最近一年港股物业企业总市值区间波动,去年10月底触底后受地产政策利好影响,一路反弹至阶段新高达4300多亿元。但随着2022年度业绩披露后,“增收不增利”使得上市物企市值的阶段性涨幅尽数回吐。

据《每日经济新闻》记者不完全统计,截至6月30日,58家上市物企与年初相比,市值下滑的有54家,占比达到了93.1%。其中,市值跌幅最高的是弘阳服务,跌幅达73.75%;正荣服务、佳源服务、新城悦服务和万物云的市值跌幅均超过50%。

仅有4家物企市值有所增加,分别为方圆生活服务、宋都服务、鲁商服务、滨江服务,涨幅分别为23.93%、21.25%、14.54%、3%。

从市盈率方面来看,中指物业研究院监测数据显示,2021年1月至6月,港股物业服务板块整体估值水平较高,年初PE均值在40倍上下,但下滑趋势已形成,下半年加速回落,年底维持在16倍左右;2022年,PE均值整体仍旧处于下降通道,最低仅个位数,但下降幅度已明显放缓,年底趋于平稳;2023年,受地产政策回暖,板块整体估值得到大幅提升,PE均值走高,目前小幅回落,维持在17倍左右,与2021年下半年相当。若剔除极值及负值,截至2023年6月30日,PE均值为9.97倍。

“恒生物业服务及管理指数、恒生指数、恒生地产和建筑业目前来看仍旧高度趋同,物业与地产同涨同跌,物业并未走出独立行情。”中指物业研究院分析指出,随着房地产后服务时代的到来,物业服务实际上将成为房地产转型的支点,未来估值修复弹性大。

针对股价与市值的持续下滑,物企对修复股价与市值的行动也没有停止,增持、回购、股权激励……各种能提振股市信心的手段今年上半年在物业资本市场时有发生。

如中骏商管从年初至6月30日,累计回购公司股票6000万股,耗资1.15亿港元,占已发行数量的2.98%;德信服务集团累计回购公司股票2113万股,耗资6039万港元,占已发行数量的2.2%。

而包括世茂服务、金科服务、建业新生活、新城悦服务、星盛商业等在内的5家物企则通过股份激励方式,涉及股份约1.4亿股,总估值约7.91亿港元,其中金科服务就发放了5973.17万股,估值约6.5亿港元。

事实上,对市值问题,在碧桂园服务5月25日召开的股东大会上,公司CFO黄鹏指出,现在公司的股价的确是严重偏离了实际的内在价值,PE跌到了历史极致。整个房地产行业形势严重拖累了物业管理板块的表现,而且情绪有点反应过度。

针对有参会股东提出的市值管理建议,黄鹏则表示,需要经过股东大会授权,同时也需要等待合适的时机。

在6月16日的股东大会上,万物云管理层也同样被问及了股价问题。其公司秘书黄旻在回答中表示,将根据资本市场和本公司股价的波动和变化,充分评估并审慎使用该授权,酌情及适时回购公司的股票。

根据当天通过的回购议案,万物云可回购总额不超过截至当日已发行的H股数量总数的10%,也就是1.086%股权。值得注意的是,最近一段时间,万物云董事长朱保全已4次对万物云进行增持,共27.23万股,耗资746万港元,目前累计持股比例已达0.21%。

“这些举措一方面说明物业行业目前仍处于历史低位,股价低于实际价值;另一方面,也传递出物企发展的信心,未来仍有发力空间。”中指物业研究院表示。

截至2023年6月30日,物业管理行业共有64家上市公司,其中香港主板59家,A股5家。虽然今年上半年物业服务板块只有一家物企(润华服务)上市,但最近消息显示,物企IPO热度已有所回暖;6月25日泓盈集团和6月26日明喆集团分别递交招股书,6月28日万达商管再次递表。

收并购热持续下降

在上市物企市值整体下滑的同时,物业行业的收并购热度仍在继续下降。

中指研究院统计数据显示,尽管2023年上半年上市物企披露的收并购数量达70宗,较去年同期的54宗有所上升,但在金额上却大幅下滑,上半年累计披露收并购金额约为25亿元,仅为去年同期(74.33亿元)的约三分之一。

仅从上市物企来看,最大的一笔物业并购来自于金融街物业1.54亿港元收购的香港置佳物业70%股权。而该笔收购早在两年前就开始了磋商。据金融街物业2021年6月发布的公告透露,“正在磋商一个香港的标的公司部分股权。”

需要注意的是,这笔收购还附带了条件:金融街物业与卖家约定了四个年度的业绩承诺。若业绩对赌未达成,卖方需要向金融街物业支付补偿款。为了业绩对赌更好进行,金融街物业不仅压了20%的收购款未支付,而卖方所持的余下的30%股权也抵押给了金融街服务。

此外,远洋服务斥资5400万元从远洋集团收购了远洋机电设备技术发展公司,其主要从事包括机电工程建设、承包、技术开发及咨询等机电业务;新大正则在今年5月分别以2775万元、4453万元收购了两家市政环卫公司。

不过,新大正更大一笔金额的收并购案则宣布终止。6月4日,新大正宣布终止7.88亿元收购云南沧恒80%股权事项。对于该项收购终止原因,新大正方面则披露是由于加期审计和补充尽职调查的进行,本次交易的进度已不及交易双方预期,而且,双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧,短期内难以达成一致。

事实上,下降的不仅有行业收并购数量和金额,还有上市物企的收并购储备金。据《每日经济新闻》记者不完全统计,今年上半年,包括金科服务、滨江服务、特发服务、苏新服务、新大正、银城生活服务、兴业物联等在内的7家物企均将募资用途进行了调整。其中,金科服务、滨江服务、银城生活服务、兴业物联4家企业下调了并购金储备。

以金科服务为例,今年4月18日,金科服务发布公告,宣布将投资收并购资金由39.97亿港元下调为16.07亿元。这已是金科服务第二次对募集资金进行的调整,上一次则是在2021年9月10日。

5月29日,滨江服务也宣布,将原本计划用作收购其他物业管理公司和投资于资产管理平台、未动用所得款项净额为约2.5亿港元,用作更新公司的管理服务系统、招募及培养人才。这意味着滨江服务IPO募资中已没有并购储备金。

滨江服务表示,自上市以来一直监察评估所得款项净额的使用情况,并积极于市场寻求可供收购及投资的物业管理公司潜在机会。“尚未于市场上寻求到符合集团服务品质管理需求,能够带来协同效应的物业管理服务收购目标”。

“在行业下行的背景下并购成交的难度更大,虽然物企股东(多为地产公司)受流动性困境等因素影响,并购市场并不缺乏交易标的,但一二级市场估值差缩小,交易双方更难在交易对价、支付节奏、业绩承诺等核心交易条款上达成一致。”申港证券在研报中指出,尤其是部分对赌需建立在资产质押的基础上,在行业下行阶段资产价值缩水,双方或更难找到互相认可的可供质押资产,导致交易成交受阻,“整体并购市场更趋理性。”

每日经济新闻

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