北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
(资料图)
我在甘露园朝阳无限芳菁苑有套150平的三居室，2017年的时候价值800万没卖，2020年降到700万了，当时问您怎么办，您说让等着能涨回来。去年倒是真的涨回来了，可是不好卖了，邻居同样户型的挂牌820万好多天了，据说连看房的都几乎没有。请问我现在该怎么办？是降点价卖掉还是再等等，等到什么时候？
A：
1、我也不知道等到什么时候，还是先想好卖了房要拿钱干什么吧？不同的目的对应不同的做法。
2、如果是卖了房套现存银行，那要是我的话就不着急，利率一直降，未必能有多好的收益。而在任何一次利率下行期间，北京房价至少没有过较大的下跌，上涨的次数到居多。
如果是卖了房置换到更好的房子，那就尽快吧，房子是用来住的，早换了早享受。而且越宜居的房子保值越好，未必涨的更多，但相对更抗跌，流动性也好些。
如果是卖了房去买别的投资品或理财品就看自己了，做生意创业也是自己定，这我不懂。
3、其他没什么建议，这能从2017年等到今天还没卖，那到底是想不想卖啊？我都看不太懂了。
仅供参考。
二
Q:
我家有两个孩子，老大已经在丰台较一般的学区上小学，老二是2025年上小学。现在南三环有一套小房子，现金有200W，希望能给孩子换个好点的学校。根据目前的情况，有以下几种方案，想请您参详一下：
1、不卖现有房，在西城买一个占坑房，未来的风险点是这个占坑房腾退概率很大，且等老二上学后，上学孩子变少，卖出价格可能比现在低。关键孩子转学过去大概率会分到西城的渣小。
2、卖掉现有房，在丰台一小附近或南站附近换个改善房，这样的话，只是最后的派位初中比现在的初中好一些。
3、在亦庄经开区路东学区买个二手房，但是根据政策2023年1月1日后买的二手房都是全区多校划片，不确定去建华概率有多大。
以上是我的三种方案，各有各的纠结，还请章哥百忙之中指点一下。
A：
1、200万买能腾退的占坑房，指平房吗？没有这个价格的，至少也得300万左右了。高峰期之后也未必是直接降价，涨的慢的可能性更大，西城平房近十年来本来就是这趋势。没有了拆迁之后的涨幅弱于楼房，金融街等地的都没涨，但也没降什么。
转学那就看运气了，怎么转都是同一届，高峰期的牛校肯定没学位，即使有也轮不到转学家庭，政保还等着呢。所以就是先占西城学籍，然后或是八少八素，或是等小升初看运气，更适合天牛娃，然后是普娃。
2、丰台一小是好学区，房子溢价不低于东西海平均值。南站附近就不算了，没溢价，排名上不如方庄和东高地。如果是孩子天分不错就买丰台的呗，中学相对稳妥，进十二中的概率也相对大一些。
3、亦庄我也说不好怎么多校，但既然出政策了就说明学位不够，转学生够呛。亦庄现在的成绩还不好和西城相比，也弱于丰台头部校，一般没这么比较的。建华也没成绩呢，家长们都是赌一把未来。
4、相对稳妥的是选北大地学区了，至少大宝在小升初大概率不吃亏，但丰台更适合中上的孩子，比较好资源不多。然后天牛娃和普娃选西城吧，就是200买不到平房。建华这我不懂，说不好未来。
仅供参考。
三
Q:
首套刚需，预算300，不想住的太远，在南三环老破小和优士阁之间选哪个。没有落户需求。自住顶多一年后就出租了。
A：
1、如果确定长期出租那肯定是优士阁啊，这没什么可说的吧？双井这地段儿的坪效在每平米150块钱，300万有可能买到70平的，那就是1万左右了。而南三环的租金也就是100，50平的老破小估计也就租5000块钱吧，这差了一半呢。所以这都没什么说的，算算账不就得了。
2、不过以后有置换的需求吗？是长期持有收租金了还是也想换大点儿的，或者换到别的板块？长期持有就无所谓了，除非严格普宅禁商，否则优士阁的租金就不受影响。但之所以租金高就是因为涨的慢，也就是用升值慢换来了表面的租金高。之前优士阁的价格比对面富力城还贵呢，现在富力城都12万了，这里也就4万，说不好什么时候能逆转趋势。
南三环老破小相对好一些，虽然是“南三北五”，但比公寓是强多了。将来在周边置换的话就无所谓，同涨同跌。换到其他板块在短期内也未必吃亏，都是年头儿长了才或许明显呢。
3、总之考虑好自己的需求吧，各有优劣。
仅供参考。
四
Q:
最近想买房，预算600万左右，首付500万（不想贷款太多）。女儿在门头沟工作，男朋友在海淀西五棵松工作，住远洋沁山水。想买个两居室，以后离女儿住的地方近的，想听听老师推荐的哪个小区。
A：
1、我不好推荐，这还是找当地中介吧，我不是中介没房源。而且我一般只能从保值角度分析，自住通勤的还是凭自己的感受选择吧。
2、不过提醒一句，预算600首付500万，这100万的贷款率偏低了，一般低于20%的话在税费上未必划算。如果是首贷资格的话就更不太划算了，相当于浪费了福利。这让中介给算算账吧，甚至说如果额度太低还不如不贷呢，留着首贷资格将来或许能发挥更大的作用。
仅供参考。
五
Q:
仨娃压力大，主要是双瓣儿小子。现在房子勉强够住，有点小钱想投资个小户型，200+100不超300的，希望租金高能拉平月供，然后升值也最好能赢大盘。我想法是50岁之前再挣出一套同样的，然后现有的这套学区房卖了换两套，我们自己有个小的就行，三套差不多的给孩子。
A：
1、仨娃，可怜天下父母心啊，半辈子都得给孩子奔了。
2、300万的房一般能租5000左右，租售比600。100万的月供是5000来块钱，前几年每月得添个几百，过两年就拉平甚至超出了，毕竟月供是不变的而房租逐年上涨，跟平均工资涨幅差不多。
3、不过这种小房的升值一般不超大盘，一是因为总价低，所以买家都是刚需或投资客，达不到改善的程度也就不好抬价。二是因为租金和升值是两个市场，通常租金的高的升值都普通，这就跟股票的市盈率和升值似的，市盈率低的一比升值都不是太高。
4、总之想法挺好，也让我看的挺佩服。这预算常规建议是东五环外，常营草房一带的选择相对多。如果真的是长期持有那就干脆买老房，租金也高，而且升值上不吃亏。反正也是租出去，甭在乎什么房龄和小区环境了，能赚钱就行。
仅供参考。
六
Q:
我是西城集体户，老婆孩子的户口在丰台的小房里。现在单位让迁户，我担心将来孩子只能在丰台上学了。而如果卖掉丰台的房子才回款200多万，在西城基本买不到满足自住的。所以现在很纠结，看了贵都国际的房子是能落户的，不到5万一平，租金高，每平每天4元以上。
我想问的是这种房能买吗？如果能买的话我就借钱买一套落户，然后租出去，500万的房肯定能租1万多，然后用这笔钱租房是否划算？
A：
1、如果是短期这么做的话是挺划算的，三五年之后就不太好说了。
2、因为这种70年商办只是单价低，但溢价率未必低。可以和南边丰台菜户营的财富西环比较一下，同样的性质但没溢价，租售比应该在300左右。而西城的这就有溢价了，租售比估计接近400吧，所以溢价率也是在30%左右。所以在价格上并不算占到便宜。
另外一点是既然租金高，那就说明升值慢呗，而且比普宅的风险要相对大，所以才能让人有占到便宜的感觉。实际上便宜自然有便宜的道理，都是一分钱一分货的。
3、总之就是这情况，如果是在入学高峰期这几年大概率没问题，溢价都撑得住。过了高峰期说不好，毕竟房子是用来住的，而这种商业用房实在不好住，所以有可能比普宅风险大，否则家长们就都抢着买了。
我刚看了一下，一共381套房，有10套在挂牌，这比例有点儿高，是北京平均值的2倍了。参考源屋曲吧，和贵都是同一个项目，只不过是普宅性质。559套房，7套挂牌的，这个比例才合适。说明贵都国际想出手的多，而想买的人不太多，也不出太高的价格。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
