文/中国交通建设集团审计部首席专家、副总经理赵吉柱，清华大学五道口金融学院文创金融研究中心项目总监孙潇潇
我国城市发展进入新阶段，要发挥金融的巨大作用，用金融手段盘活城市存量资产、以金融政策支持城市更新项目，践行金融支持实体经济的这一使命。针对目前城市更新面临的金融需求难题，本文提出了金融支持城市更新的一些相关建议。
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金融在城市更新过程中发挥很大的作用，金融工具满足项目融资和退出的需求，城市更新的投资拉动效用，也为金融市场提供了更多可投资的标的。随着经济和社会的不断发展，我国城镇化发展阶段已从外延数量扩张的“前期”转变为存量提质增效的“中后期”，城市更新成为推动城市高质量发展的核心引擎。企业和政府相互配合，综合运用开发性金融、银行贷款、企业债券、资产证券化产品、不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）等金融工具和政策，以助力城市更新行动健康有序发展。
城市更新的紧迫性急需金融支持
城市更新作为中国式现代化的重要载体，是完善城市功能、提升城市品质、实现高质量发展的大势所趋。根据国家统计局数据，“2022年我国城镇化率达到65.22%，已经步入城镇化发展的中后期”。同时，我国人口也正式进入了下降阶段，2022年全国人口减少85万人，是61年来的首次负增长。城市化进程的放缓及人口的下降，要求国家和社会必须改变城市的开发建设方式，提升城市环境品质，激发城市多元动能，塑造城市幸福家园。
与此同时，我国城市建设用地面积年均增速也呈现下降趋势。过去的20年里，城市建设用地面积曾出现年增长率10%以上的情况，2006年增长率更是达到了15.28%。以5年为一个统计周期，2011年至2015年，我国城市建设用地面积年均增长率开始下降。2016年至2020年，城市建设用地面积年均增长率下降到2.63%。我国的城市开发已经从增量时代向存量时代过渡，城市发展将由粗犷的对外扩张转变为精细的对内更新。
房地产行业正处于“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。2020年，我国房地产总市值超过62.6万亿美元（约430万亿元人民币），高于美国（33.6万亿美元）、英法德三国（31.5万亿美元）及日本（10.8万亿美元）。按照每年2%的城市更新率推算，城市更新的年市场规模有望达到8万亿元人民币，其中仅北京建成区内需要更新的存量建筑就超过2.45亿平方米。
城市更新行动不能仅仅依靠政府出资，而是应本着政府引导、市场机制、社会参与的原则，以金融作为纽带统筹协调各类社会资本共同投入城市更新项目。
城市更新行动面临的金融需求
在新的经济和社会发展形势下，我国城市更新行动面临以下金融需求：
一是城市更新项目对资金需求量大，融资难度大。城市更新是一项系统性的行动，和传统的项目开发不同，城市更新总体发展趋势从单一项目开发向片区整体开发转变，包括拆迁、安置、改造、重建等多个环节。改造区域居民人口基数大，建筑群密集，这意味着在项目启动伊始，项目及子项目万箭齐发，需要有充足的资金作为支撑。比较典型的是广州，城市更新量非常大。截至2022年9月，纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里，占广州全市现状建设用地的32%。改造密度大，如果没有资金作为支撑，是很难实施的。
与资金需求量大相对应的是，城市更新项目的融资难度大。现有的融资模式多面向传统基建和地产开发等短平快的领域，与城市更新的现状和需求不匹配，导致城市更新融资难度大，融资成本高，无法达到“草船借箭”的目的。在顶层设计尚未明确的情况下，银行等传统金融机构仍然需要融资主体提供合格的抵质押物，以确保贷款的安全性、合规性和收益性。但是，城市更新项目已经脱离土地融资的模式，有些甚至是轻资产运营，只有经营权，不满足抵质押的条件。项目方不得不导入其他项目作为资产。在没有可抵押的资产时，银行只能以融资主体的资质作为授信依据……
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文章来源：《清华金融评论》2023年第7期总第116期
本文编辑：孙世选
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